전세 계약 파기, 임대인이 위약금 내야 하나?

전세 계약 파기, 임대인이 위약금 내야 하나?

전세 계약서에 도장까지 찍고 계약금을 송금했는데, 며칠 뒤 임대인 쪽에서 “계약을 취소하겠다”고 일방적으로 통보해온다면? 이 경우 임대인은 위약금을 물어야 할까?

이번 글에서는 전세 계약 파기 시 책임 주체와 위약금 발생 기준을 구체적 사례와 함께 정리해드릴게요.

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1. 계약서를 작성하고 계약금을 냈다면 ‘계약 성립’입니다

부동산 전세 계약은 계약서 작성과 계약금 송금이 완료되면 법적으로 효력이 발생합니다. 단순 말만 오간 상태에서는 계약이 아니지만, 계약서에 서명하고 금전이 오간 순간부터는 일방적 파기는 위약 사유로 간주됩니다.

실제 사례

• 세입자가 계약서에 서명하고 계약금 500만 원 송금
• 이틀 뒤 임대인이 “아들에게 집을 주겠다”며 계약 해지 통보
• 세입자 측: 계약금 500만 원 + 위약금 500만 원 청구

민법상 임대인의 일방적 파기로 인정돼 계약금의 2배 배상 판결이 내려졌습니다.

2. 위약금은 어떻게 계산되나요?

계약금은 '계약 이행의 담보'로 사용되며, 일방적으로 계약을 파기한 쪽은 계약금을 기준으로 위약금을 부담하게 됩니다.

• 임차인 파기 시: 계약금 포기
• 임대인 파기 시: 계약금 2배 배상

계약 해제 통보 시점과 원인이 분쟁 핵심이 되며, 계약 당시 특약 조항(예: 잔금 기일 조건 등)도 고려됩니다.

3. 계약 파기가 인정되지 않는 예외 상황

아래와 같은 경우에는 임대인의 계약 파기가 ‘정당한 해제 사유’로 인정될 수 있습니다.

• 세입자가 잔금 지급 기한을 넘기고도 송금하지 않음
• 세입자 요청으로 잔금일 2차례 이상 변경 → 실현 불가
• 계약금만 송금되고 계약서 미작성 상태
• 세입자가 입주 전에 명백한 계약 불이행(예: 파손, 침해 행위)

이 경우 임대인 측 해제가 정당하게 인정되어 위약금 의무가 없을 수 있습니다.

4. 계약 파기 시 대응 방법

일방적 해제로 계약이 파기되었다면, 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

① 내용증명 발송

• 계약 파기 통보일 기준 3개월 이내에 내용증명으로 이의 제기
• 위약금 지급 요청, 계약금 반환 및 손해배상 내용 포함

② 지급명령 또는 민사소송

• 위약금 또는 계약금 2배 반환을 지급명령으로 신속하게 청구
• 분쟁이 클 경우 법원에 민사소송 제기

분쟁이 예상될 경우 녹취, 문자기록, 계약서, 송금내역 등을 미리 확보해두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 계약서 없이 구두로만 약속한 경우에도 위약금 청구되나요?

통상 계약서 없이 구두만으로 계약을 인정받기 어렵습니다. 다만, 문자, 녹취, 송금내역 등으로 계약사실이 입증된다면 일부 승소 가능성도 있습니다.

Q. 임차인이 일방적으로 계약을 포기하면 어떻게 되나요?

계약금은 포기 처리되며, 추가 위약금은 일반적으로 청구되지 않습니다. 단, 계약서에 별도 위약 조항이 있을 경우 예외 적용 가능성 있습니다.

Q. 계약서에 ‘천재지변 시 계약 무효’라고 써 있던데, 진짜 무효인가요?

특약에 따라 자연재해, 공공기관 명령 등 불가피한 사유일 경우 계약 무효가 될 수 있습니다. 단, 일반적인 변심은 이에 해당하지 않습니다.

맺음말

부동산 전세 계약은 한 줄의 서명과 한 번의 송금으로도 법적 효력이 발생합니다. 계약서를 썼다면 쉽게 파기할 수 없고, 파기 시에는 책임과 위약금이 따릅니다.

만약 일방적 계약 파기를 당했다면, 내용증명 → 지급명령 → 민사소송 순으로 대응을 고려하세요.

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