공동명의 상속 부동산, 동생이 팔자고 난리일 때 대처법 [상속 분쟁 실전 시리즈] 4화

공동명의 상속 부동산, 동생이 팔자고 난리일 때 대처법

부모가 남긴 아파트나 상가, 토지를 형제들이 공동으로 상속받는 경우, 그 이후 처분 방식과 시기를 두고 가족 간 갈등이 벌어지는 일이 매우 많습니다. 특히 한쪽은 “당장 팔아서 나누자”고 주장하고, 다른 쪽은 “지금은 아니다”, “더 보유하자”고 버티는 상황이라면 결국 법적인 해결 절차로 갈 수밖에 없습니다.

이번 글에서는 공동명의 상속 부동산을 둘러싼 분쟁에서 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지, 분할청구, 공유물 분할 소송, 협의 요령까지 알려드립니다.

1. 공동명의 상속, 왜 문제가 되나요?

부모가 유언 없이 사망했을 경우, 자녀들은 법정 상속 비율에 따라 자동으로 공동상속을 받게 됩니다. 이후 상속등기를 진행하면, 공동명의 부동산이 생성됩니다.

문제는 공동명의 상태에서는 전원 동의 없이 부동산을 처분할 수 없다는 점입니다. 단 한 명이라도 반대하면 매매, 임대, 담보설정 모두 불가능합니다.

2. 이런 갈등, 어떻게 대응할 수 있나요?

갈등이 격화되면 다음과 같은 법적 절차로 해결할 수 있습니다:

• 상속재산분할청구 소송
• 공유물 분할 청구 소송
• 부동산 임의 경매 신청

각각의 방법은 상황에 따라 유리하거나 불리할 수 있으므로, 본인의 입장과 원하는 결과에 따라 전략적으로 선택해야 합니다.

3. 상속재산분할청구 소송 – 가장 일반적인 대응

상속자 간 협의가 되지 않을 경우, 가정법원에 분할청구를 할 수 있습니다. 이 소송을 통해 법원은 현물분할, 대금분할, 지분이전 등 적절한 결정을 내려줍니다.

실제 예시:

• 아파트를 공동상속 받은 자녀 3명
• 2명은 매각 원함, 1명은 거부
• 법원 판결: 아파트 매각 → 대금 균등 분할

법원은 자산을 오래 묶어두는 것보다는 현금화 후 분배를 선호합니다. 따라서 “팔지 말자”는 쪽이 실질적으로 방어하기는 어렵습니다.

4. 공유물 분할 청구 소송 – 지분만 가진 경우 선택

상속 재산이 아닌 일반적인 공유 부동산의 지분만 소유한 경우에는 민사법상 공유물 분할 청구를 통해 강제로 매각하거나 분할할 수 있습니다.

이 경우에도 분할이 불가능한 경우에는 경매를 통한 대금분할이 일반적입니다.

5. 동생이 임의로 팔려고 한다면?

공동명의 상태에서 일방이 단독으로 매매계약을 체결하는 것은 무효입니다. 등기 이전 자체가 불가능하기 때문입니다.

하지만 무단 임대, 무단 점유 등의 행위가 있다면 부당이득 반환 청구나 손해배상까지도 가능합니다.

6. 협의로 해결하려면 어떻게 해야 하나요?

법적 절차보다 협의가 가능하다면, 아래와 같은 방식으로 합의를 도출할 수 있습니다:

• 한쪽이 다른 지분을 매수하고 단독 소유자로 변경
• 제3자에게 공동 매각 후 수익 배분
• 보유 기간 합의 후 일정 시점에 매도

이때 반드시 공정증서나 합의서 작성을 통해 추후 분쟁을 방지하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 공동명의인데 팔지 않겠다고 버티면 정말 못 파나요?

네. 공동명의 부동산은 전원의 동의 없이 매매할 수 없습니다. 이럴 경우 법원에 분할청구 소송을 제기해야 합니다.

Q. 부모님 명의로 돼 있는데 아직 등기 안 했어요. 어떻게 하나요?

먼저 상속등기 절차부터 진행해야 하며, 그 이후 지분율에 따라 분할청구나 협의가 가능합니다.

Q. 동생이 부동산을 점유하면서 월세까지 받고 있습니다. 가능한가요?

공동상속인 간 사용 수익은 합의가 없으면 부당이득 반환 대상이 될 수 있으며, 소급 청구도 가능합니다.

맺음말

공동명의 상속 부동산은 쉽게 협의되지 않는 대표적 분쟁 유형입니다. 감정 싸움으로 갈 것이 아니라, 법적 절차와 현실적 전략을 통해 분쟁을 최소화하고 공정하게 재산을 분할하는 것이 가장 중요합니다.

다음 회차에서는 “형제 간 상속 분쟁, 합의가 안 될 때 반드시 거쳐야 할 절차”를 통해 소송 전 조정 절차, 상담 기관 활용법, 변호사 선임 기준 등을 안내드릴게요.